Op de Landsmeerderdijk 138 in Amsterdam-Noord ontwikkelt RO groep een kleinschalige, eigentijdse woon- en leefomgeving die een passende aanvulling wordt op de wijk Kadoelen.

De gronden aan de Landsmeerderdijk 138 waren vroeger een bedrijfslocatie voor opslag, montage en verhuur van steigermaterialen. Met de herontwikkeling maakt de bedrijfsfunctie plaats voor in totaal 22 woningen, een maatschappelijke functie en tuinen. Hierbij worden ook een parkeervoorziening en de nodige ontsluitingen gerealiseerd.

Omwonenden kunnen zich aanmelden voor de informatiebijeenkomst op 24 juni a.s. door een mail te sturen naar Giulia Lana: g.lana@rogroep.nl

Kevin Ritzen

Jos Severijns

Giulia Lana

Overzichten van de planlocatie (CONCEPT):

Veelgestelde vragen – FAQ

 

Algemeen

 

Waar ligt de planlocatie?
De locatie ligt aan de Landsmeerderdijk 138 in de wijk Kadoelen, Amsterdam-Noord.
Klik hier voor de locatie op Google Maps.

Is er al een bestemmingsplan c.q. omgevingsvergunning?
Er is op dit moment geen vergunning voor het plan verstrekt. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen moeten nog formeel in procedure worden gebracht. Op dit moment is een voorontwerpbestemmingsplan in voorbereiding. Dit voorontwerpbestemmingsplan wordt opgestuurd naar de vooroverlegpartners zoals gemeente en het Hoogheemraadschap Noorder Kwartier, hierna HHNK, die het in behandeling zullen nemen. Zodra het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht, wordt dit door de gemeente ter inzage gelegd en gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl. Op dat moment is het voor een ieder digitaal in te zien.

Wat vindt de gemeente van deze plannen?
Sinds geruime tijd werken we met de gemeente in goed overleg aan de ontwikkeling van dit plan. Dit heeft o.a. geresulteerd in het goedgekeurde stedenbouwkundige plan. Uiteindelijk wordt het plan met alle bijlagen aan de gemeente Amsterdam als bevoegd gezag voorgelegd ter beoordeling.

Waarom worden we nu pas geïnformeerd?
Het initiatief voor het plan is jaren geleden aan de gemeente voorgelegd, maar was nog te onzeker om te presenteren. Met name vanwege stedenbouwkundige vereiste aanpassingen heeft het lang geduurd voordat er een haalbaar plan was. Er is voor gekozen om de buurt te informeren op het moment dat de grote onzekerheden zijn opgelost.

Wat vindt het HHNK van deze plannen?
Met het HHNK vindt overleg plaats zodat het plan strookt met het beleid en de vereiste uitwerking. Het HHNK blijft betrokken bij de plannen, zo vindt vooroverleg plaats met over het voorontwerpbestemmingsplan. Hierop kan deze instantie inhoudelijk reageren.
Het HHNK heeft aangegeven gesprekspartner te zijn voor Rijkswaterstaat en Waternet in dit project.

Is dit net als de andere ontwikkelde wijk (Klein Kadoelen) een beschermd stuk grond waar strenge eisen aan verbonden zijn?
Voor elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling gelden regels ten aanzien van de omgeving (zoals bijvoorbeeld eisen ten behoeve van bescherming van cultuurhistorische waarden en stedenbouwkundige eisen) en het milieu (zoals bijvoorbeeld eisen met betrekking tot bodemkwaliteit en flora en fauna). Het plangebied ligt buitendijks, waarvoor aanvullende eisen met betrekking tot water(veiligheid) gelden. Daarnaast is het plangebied aangeduid als ‘beschermd stadsgezicht’. Hier is rekening mee gehouden in de stedenbouwkundige opzet.

 

Proces & planning

 

Wat is de planning?
Het voorontwerpbestemmingsplan wordt voorgelegd aan de vooroverlegpartners (zoals o.a. de gemeente, de Provincie, het HHNK en de omgevingsdienst). De partners krijgen zes weken de mogelijkheid om een reactie/advies te geven op het plan. Daarna worden de adviezen verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.
De te doorlopen procedure betreft een coördinatieregeling (op basis van Afdeling 3.6 Wet ruimtelijke ordening (Wro)) waarbij de besluitvorming van de ruimtelijke ontwikkeling in één voorbereidingsprocedure gebundeld wordt. Het indienen van het ontwerpbestemmingsplan en de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt in het najaar van 2021 verwacht.

Hoelang duurt de procedure?
De besluiten (bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor het bouwen) worden gezamenlijk voorbereid volgens Afdeling 3.4 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), dit betreft de uitgebreide procedure. De ontwerpbesluiten worden gezamenlijk ter inzage gelegd. Daardoor kan er in één keer op alle gecoördineerde besluiten zienswijzen worden ingebracht. De termijn voor het naar voren brengen van zienswijzen bedraagt zes weken. Het streven is om de procedure in het najaar van 2021 te starten.
De gemeente dient bij de uitgebreide procedure binnen zes maanden, na het indienen van de aanvraag, een besluit te nemen.

Wanneer start de bouw?
Met de bouw kan worden gestart wanneer het nieuwe bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen onherroepelijk zijn. Het streven is om de voorbereidende werkzaamheden medio 2022 van start te laten gaan. Het sterven is om binnen 2 jaren na start bouw gefaseerd op te kunnen leveren.

Wat is de status van de getoonde plannen?
Het plan is door de gemeente stedenbouwkundig akkoord bevonden. Het plan krijgt status nadat de bestemming is gewijzigd en een omgevingsvergunning is afgegeven. Het definitieve plan is afhankelijk van vervolgtraject en de besluitvorming.
Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen moeten nog formeel in procedure worden gebracht.

Is dit het enige plan? Is er ook een plan B?
De getoonde plannen zijn de ambitie voor het plangebied, passend binnen de geformuleerde uitgangspunten. Er is geen alternatief plan op dit moment.

Wat wordt er ontwikkeld in het plangebied?
De ontwikkeling bestaat uit 22 woningen, waarvan 13 grondgebonden koopwoningen en 9 huurappartementen. Daarnaast wordt een maatschappelijke functie gerealiseerd met 9 zorgappartementen. De grondgebonden woningen zitten in het koopsegment, de huurappartementen zijn in het segment middenhuur, De maatschappelijke functie wordt ontwikkeld voor een zorgaanbieder die deze aan cliënten zal aanbieden.
De gemeente Amsterdam is gevraagd toestemming te gegeven om af te wijken van de 40-40-20 regeling uit de Woonagenda 2025. Hierbij heeft de gemeente als aanvullende voorwaarde gesteld dat een maatschappelijke functie aan het programma moet worden toegevoegd.

Wat wordt de bouwhoogte van de gebouwen?
In het vigerend bestemmingsplan geldt binnen het plangebied een bedrijfsbestemming. Binnen het bouwvlak is een bouwhoogte van 8 meter toegestaan en een goothoogte van 6 meter. De bestemming wordt met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gewijzigd naar onder andere een woonbestemming. In dit bestemmingsplan worden ook de maximum bouwhoogten gewijzigd.
Alle gebouwen worden uitgevoerd met 2 lagen en een kap. De bouwhoogten van de gebouwen variëren tussen de 10,5 en 12,5 meter en de goothoogten van de gebouwen variëren tussen de 4 en 7,5 meter.

Waarom worden de gebouwen hoger ten opzichte van de overige woningen aan de Landsmeerderdijk?
Over de positie van de woningen is uitgebreid gestudeerd met de afdeling stedenbouw van de gemeente. Een vereiste was dat de stedenbouwkundige opzet van het plan een duidelijk verschil moet laten zien tussen de ligging van de buitendijkse bebouwing, en de bebouwing aan de dijk. De woningen aan de dijk moeten dicht langs de weg liggen, met een begane grond op het niveau van de kruin van de weg. Het type bebouwing langs de dijk is twee lagen met een kap. Dat is een eigentijdse bouwhoogte. De appartementen en maatschappelijke invulling zijn zo vormgegeven dat de derde bouwlaag in de kapvorm is opgenomen.

 

Verkeer & parkeren

 

Hoe wordt het parkeren geregeld?
Er worden 22 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn onderverdeeld in een parkeerkoffer aan de zuidzijde van het plangebied, met 17 parkeerplaatsen, en 5 parkeerplaatsen aan de Landsmeerderdijk (ter hoogte van de maatschappelijke functie). De berekening van de parkeerbehoefte is op basis van de parkeernomen uit de Nota Parkeernormen Auto 2017 van de gemeente Amsterdam uitgevoerd. Voor de grondgebonden woningen is een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning aangehouden. Voor de huurappartementen is een parkeernorm van 0,5 per appartement aangehouden. Daarnaast geldt er een parkeernorm van 0,1 per woning voor bezoekers. Voor de maatschappelijke functie (zorgwoningen) geldt een parkeernorm van totaal 1 voor medisch bezoek. Voor de zorgappartementen zelf geldt (gezien de doelgroep) geen parkeernorm.

Met de ontwikkeling worden het aantal parkeerplaatsen gerealiseerd conform de Nota Parkeernormen Auto 2017 van de gemeente Amsterdam. De parkeerbehoefte voor de ontwikkeling wordt hiermee binnen het plangebied opgevangen.

Hoe zit het met de toename van de verkeersdrukte?
Er is onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie in relatie tot de bestaande verkeers intensiteiten. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt hier op ingegaan. De nieuwe ontwikkeling genereert circa 156 voertuigbewegingen per etmaal. De toename van de intensiteit door de nieuwe ontwikkeling is circa 20%. Voor de Landsmeerderdijk en de Kadoelenweg leidt de toename in intensiteit niet tot knelpunten.

 

Overig

 

Hoe zit het met het afgraven van de grond in verband met verontreiniging/vervuilde grond?
Voor de verontreinigde gronden is een aanpak opgesteld ten behoeve van het bouwrijp maken van de gronden. De aanpak gaat uit van het aanbrengen van een leeflaag in combinatie met het gedeeltelijk ontgraven van de sterk verontreinigde grond en het gedeeltelijk verwijderen van stortmateriaal. Door een leeflaag aan te brengen, bestaande uit schone grond, worden contactmogelijkheden met verontreinigde grond voorkomen en is de locatie geschikt gemaakt voor de functie wonen.

Blijven de bestaande Scheepswerven intact en hoe wordt verzekerd dat hun bedrijfsvoering niet beperkt wordt?
In de plannen is rekening gehouden dat Rederij Kooij en Kadoelenwerf niet beperkt worden hun bedrijfsvoering voor de onderdelen die zij rechtmatig in aard en omvang mogen doen. Er is advies ingewonnen bij een bureau met expertise in milieuaspecten m.n. geluid. Door voorzieningen aan de woning te treffen in combinatie met het voorzien van een erfafscheiding en waar nodig dove gevels, wordt het woon- en leefklimaat in het plan gegarandeerd zonder de bedrijfsvoering van de bedrijven te beperken.
De gemeente, ondersteund door de omgevingsdienst, zal dit aspect in alle fasen van het traject bewaken.
In de regels van het bestemmingsplan worden de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die borgen dat bij de woningen de aanvullende maatregelen worden genomen om geluidhinder ter plaatse van de woningen tegen te gaan en de toegestane bestaande bedrijfsactiviteiten niet belemmerd worden.

Is er verkoopinformatie beschikbaar?
Voorlopig nog niet.